建立房地產交易價格資訊透明化制度   一、本部地政司為推動不動產價格資訊之流通，公開提供地價資訊作為民間買賣、抵押、投資及政府機關施政之重要參考，於每年3月、6月、9月及12月按季出版「中華民國房地產交易價格簡訊」。 二、本簡訊之地價資訊搜集係由各地政事務所蒐集都市計畫內住宅區及商業區土地與房地交易資料，按月送直轄市、縣（市）政府審核後函報本部地政司，經以電腦建立地價資訊檔案後，按季輯製專刊，期完整提供全國房地產買賣實例資料，以為政府施政及民間經濟活動之進行提供有力資源。 三、除於本部地政司網站可免費查詢外，亦可於台北「國家書店松江門市」、台中「五南文化廣場」及國家網路書店： www.govbooks.com.tw/e-book.aspx 等購買。 四、目前出版至第42期，該期收錄全國各縣市各分區土地及房地交易資訊合計約11,346件。 五、為使縣市政府能蒐集更多交易案例資訊，已發文縣市政府自98年7月起將資料截止蒐錄期限由截止月之10日延長至月底，將可蒐集更   20110721

	自行賣屋跟委託仲介有何差異呢?   自行賣屋跟委託仲介最大的差異在於「成屋履約」的保障。何謂成屋履約保障呢？一般有信譽、正派經營的仲介公司，都會和銀行合作，由銀行出面當保證人並出具保證書，將所有買賣雙方的交易款項存放在銀行的專戶中，除了訂金可由屋主取走外，其餘款項需等到交屋當天，完成所有手續後，再由買賣雙方一手交錢、 一手交權狀，以保障買賣雙方買賣價金的安全。 對於沒有經驗的屋主而言，除非對買方背景非常清楚，例如自己的親朋好友或信得過的介紹人介紹，否則風險相對高。最好儘可能調查清楚買方背景，交易契約也要明訂分段付款，對方若要貸款，也要留意貸款的申請進度。 正派經營的房仲業者，除了保障安全外，也會提供房屋行情資訊、協助廣告行銷、負責現場帶看，提供服務的目的在於縮短成交的時間，滿足屋主賣得好、賣得快的願望。   20110721

	議價成功的真意為何？   消費者購買房屋時，買方通常會委託房仲與賣方議價，這時，買方先與房仲簽定議價委託契約，並交付保證金給房仲作為擔保，如果議價成功後，買方違約或不買，則保證金會被沒收。 議價委託契約中所謂「議價成功」，其真意究竟為何？ 莊姓男子有意購買台中市賴姓地主所有的一筆土地，賴開價一億二千萬元，莊只願意出價一億元，莊於是與有巢不動產仲介公司簽議價委託契約，委託房仲與賴議價，莊並交付面額五十萬元之支票作為協商議價之保證金。 九十六年九月，賴同意以一億元出售土地，並於「買方議價委託書」出賣人欄內簽名，雙方約定在九十六年十月十五日正式簽訂買賣契約，但莊事後並未依約前來，有巢不動產仲介公司依據議價委託契約約定，以莊違約為由，沒收保證金，但莊則認為，雙方並未正式簽定房屋買賣契約，議價並未成功，要求返還保證金，雙方因此打起官司。 買方委託房仲與賣方議價 購買房屋時，消費者通常會委託房仲與賣方議價。 議價委託契約中所謂「議價成功」，是指買賣契約正式成立才算議價成功？還是只要達到買方預定購買該土地之價格一億元時，議價即成功？ 台中地方法院認為，「議價成功」的真意為何？要看雙方「議價委託契約」中所約定的議價條件是否完成而定，如果議價委託契約只要求房仲代為議定買賣總價金，至於買賣契約之付款條件等細節部分，則有待與賣方協商時再為議定，並非屬於議價委託契約之約定範疇，那麼，房仲只要能與賣方達成買賣總價金的金額符合買方的要求，議價就算成功。 如果議價委託契約另外有規定「買方應於三日內補足購買總價款百分之五以上之現金為訂金，並於雙方指定之時間、地點與出賣人訂立買賣契約書、不得藉故拖延。」那麼議價委託契約中所謂「議價成功」，應該在買賣契約成立後才算議價成功。 達總價金要求 議價就算成功 莊姓男子欲購買賴所有之土地，但因擬承購之價格與賴所願出售之價格尚有差距，因此才委託房仲代為協商議價，簽訂之議價委託契約中所謂「議價成功」，是指莊與賴就土地之買賣價金數額達成意思合致之意。莊為保證其以一億元之價格購買賴的土地之意願為真實，而提出保證金，並約定於議價不成功時，無息退還，如果議價成功後，莊卻違約或不買，房仲可以沒收保證金。 現在，房仲從中斡旋議價成功，莊卻不肯簽定正式的買賣契約，莊違約在先，房仲有權沒收其保證金。   20110819

	高雄標地熱潮未減 縣市合併後房價呈M型化   『台北瘋商辦，高雄搶土地』，這句話大略可為近來北高兩市的不動產市況之縮影；高市在6月有兩場重量級標售案隆重登場，被視為奢侈稅上路後的不動產風向球，分別是內政部營建署於10號標售新市鎮土地，緊接著是高市政府於15日進行第二季市土地標售案，開標結果跌破眾人眼鏡，新市鎮脫標率為七成，後者更高達八成，讓奢侈稅利空淡化的聲音不脛而走。 事實上，由於北高房市發展之差異，使得高雄房市反映政策面速度並不如北台灣敏銳約落後2到3個月，以今年為例，大台北房屋交易高峰落在1月份，但高市的房市交易量卻在3月出現爆量發展，一舉突破4千件，直到4月才因奢侈稅發酵而急速量縮。 奢侈稅急涷房市的現象一直持續到5月下旬，市況才逐漸增溫，但仍舊無法回到3月之盛況，因此，營建署與高市政府這兩場土地標售案在開標之前，不僅市場不看好，相傳若脫標率偏低並不需意外，市府本身也不敢標售太多筆土地，以致於第二季土地標售額底價總價僅有1.55億，創下有史以來新低，但最後卻多數脫標，令市場信心為之振奮。 建商在看到市況出現復甦跡象之後，紛紛加快推案腳步，大膽搶食預售市場，包括京城建設與巴巴事業等，在市中心都有預售案源正在醞釀，等待時機公開。 高市地價從去年開始即急速翻揚，市中心地價越墊越高，今年4月，農16特區一塊土地標售案，底價更高達166萬／坪，令人咋舌，在此情形下，市中心推案多數以大樓為主，雖坪數縮小以壓低總價，但單價卻持續攀高。 尤有甚者，在市中心土地飆漲且不易取得後，加上市場追逐『海空經貿城』題材，這種高單價的大樓推案已經往外圍擴散至前鎮區，前鎮區中華路上的大樓推案開價已逾20萬／坪，附近因有夢時代、好市多、宜家家居等商家進駐，生活機能與環境質感不錯，即使價位墊高仍有顧客願意買單。 惟三民區鼎山商圈內、鼎山路與大昌路口上，反而出現市中心罕有的電梯透天案「super新都」，該案雖採分層分戶銷售來壓低總價，不過每戶要價仍高達1,500至3,400萬，在這裡買『一層樓』的價錢，至少能在舊高雄縣府所在地、最菁華的鳳山區新興重劃區內，買下兩棟8、9百萬的透天厝，更不必談高縣其他區域低廉的房價，這不啻突顯出高雄縣、市合併後，房地產價格也快速呈現M型化發展。【文/何世昌】   20110819

	土增稅「3減免、雙優惠」   換屋如出售房屋時，最常遇到要課徵土地增值稅，如果善用減免優惠可合法節稅，減免土地增值稅通常有3大優惠措施： (1)一生一次、(2)一生一屋及(3)重購退稅，其中以重購退稅最為節稅，還可以跟一生一次或一生一屋搭配使用。 一生一次、一生一屋及重購退稅，前兩項可享有10%優惠稅率，重購退稅是最節稅，「一生一次」與「一生一屋」不能併用，但均可同時搭配重購退稅優惠措施一起使用。土地所有權人先適用過「一生一次」優惠稅率後，始可適用「一生一屋」優惠稅率。實務上申報一生一屋優惠稅率時，稅捐機關會先檢驗是否曾適用「一生一次」，如果是才會審核「一生一屋條件」。 稅捐機關人士表示，採用自用住宅用地重購退稅的規定之一為：土地出售後2年內重購或先購買土地2年內再出售土地。2年期限計算會因為先售後購或先購後售而有不同，這個優惠要牢記： (a)如果是先售後購，自出售土地完成移轉登記之日起2年內重購土地，其2年內重購土地日期之認定：重購土地如期申報者，以訂約日為準逾期申報者以申報日為準。 (b)如果是先購後售，自重購土地完成移轉登記之日起2年內出售土地，其2年內出售土地日期之認定：出售土地移轉現值如期申報者，以訂約日為準；逾期申報者以申報日為準。   20110903

	自用住宅享優惠稅率 要注意戶籍遷入時間   每年11月要開徵地價稅，其徵收所屬期間為每年的1月1日到12月31日，並以8月31日為納稅義務基準日，也就是說8月31日當天土地登記簿上所記載的土地所有權人，為當年全年度地價稅的納稅義務人，例如：100年8月31日前取得土地所有權，新的所有權人應負責繳納該筆土地2011年全年度地價稅；如果是9月1日以後才取得土地所有權，則由原來的所有權人負繳納2011年全年度地價稅的義務，如果要享有自用住宅地價優惠稅率也應該注意戶籍遷入時間。 稅捐機關人士表示，原已享有自用住宅用地優惠稅率課徵地價稅的土地，若土地所有權人本人、配偶及直系親屬的戶籍全部遷出該址，即不得按自用住宅用地優惠稅率課徵地價稅，稅率由原千分之2改按一般用地累進稅率課徵，一般用地的基本稅率千分之10，如地價總額超過累進起點地價者按稅法規定累進較高稅率核課，稅負相差至少4倍。 稅捐稽徵處人士表示，依土地稅法第9條規定，地價稅自用住宅用地優惠稅率的適用要件為土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業使用。常有土地所有權人因子女就學等因素，而將戶籍遷出，致地價稅適用自用住宅用地優惠稅率條件消失，又未依法向稅捐稽徵處申報改課，日後經該處查獲而遭補稅及裁處罰鍰。 要享有自用住宅地稅優惠稅率，遷移戶籍時應至少要有本人、配偶或直系親屬其中1人的戶籍設在原自用住宅土地，才能繼續適用優惠稅率課徵地價稅。原已將戶籍全戶遷出的民眾，於2011年9月22日前土地所有權人或配偶、成年直系親屬任一人將戶籍遷入，並重新提出申請經稽徵機關核符者，才能於2011年起適用優惠稅率。稅捐處呼籲土地所有權人提前檢視土地課稅情形，把握100年9月22日前之申請時機，以維權益。如果逾期申請，則自申請之次年期開始適用。如果前已核定按自用住宅用地優惠稅率而用途未變更者，免再申請。   20110903